Законодавчі новели щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку та розташоване на ній нерухоме майно
Законодавчі новели щодо
одночасного переходу прав на земельну ділянку та розташоване на ній нерухоме майно
Верховна Рада затвердила одночасний перехід права на землю та нерухомість. 28 жовтня 2021 року набрав чинності Закон України №1720-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено" ("Закон №1720-IX"). Вказаний Закон №1720-IX варто розглядати з урахуванням інших 2-х законів, які підписані за останні 2 місяці, які теж регулюють перехід прав на земельну ділянку, а саме: Закону України №1657-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж" ("Закон №1657-IX") та Закону України №1174-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" ("Закон №1174-IX").
Що змінюється та коли набиратимуть чинності окремі норми:
20 серпня 2021 року набрав чинності Закон №1657-IX, яким, серед іншого, були врегульовані питання щодо переходу прав на земельну ділянку:
Перехід прав користування. Деталізовано умови переходу прав користування земельною ділянкою до нового власника нерухомості, зокрема щодо переходу прав оренди, користування на праві емфітевзису, суперфіцію. Важливо, що згода орендодавця (власника) земельної ділянки при такому переході не вимагається.
Одночасна державна реєстрація прав. Закон вносить зміни щодо здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку при набутті прав на нерухомості. Встановлено, що державна реєстрація права власності на земельну ділянку має відбуватися одночасно із державною реєстрацією права власності на нерухомість, така ж вимога щодо одночасної реєстрації стосується і права користування на земельну ділянку.
28 жовтня 2021 року набрав чинності Закон №1174-IX, яким значно ширше врегульовано принцип єдності земельної ділянки та нерухомості:
Повідомлення орендодавця. Обов'язок негайно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача тепер виникає і у набувача таких прав, а не лише у державного реєстратора.
Об'єкти незавершеного будівництва. Згаданим законом поширено правила переходу прав на об'єкти незавершеного будівництва, однак за вимоги, що права на об'єкт незавершеного будівництва зареєстровані.
Незареєстровані раніше права на землю. Земельна палата Касаційного господарського суду дійшла висновку, що оскільки право власності або користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цих прав, то такі права не можуть переходити до набувача нерухомості за правилами єдності земельної ділянки та нерухомості, якщо вони не зареєстровані (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду № 922/595/18 від 29 січня 2019 року).
Користування землею державної або комунальної власності. Редакцією прийнятого Закону передбачено випадок відсутності прав на земельну ділянку у попереднього власника нерухомості, та встановлено обов'язок нового власника нерухомості звернутися до органів влади з клопотанням про надання земельної ділянки у власність або користування. Законом №1174-IX зазначено, що передача у власність або користування земельної ділянки державної та комунальної власності повинна здійснюватися у загальному порядку, встановленому статтями 118, 123 або 128 Земельного кодексу.
Право постійного користування. Врегульовані питання щодо земельних ділянок, які перебувають у постійному користування попереднього власника нерухомості, якщо новий власник не має права набувати прав постійного користування.
1 січня 2022 року набирає чинності Закон №1720-IX, що наразі є останньою датою введення нових умов єдності земельної ділянки та нерухомості:
Підстава для реєстрації прав на земельну ділянку. Законом №1720-IX визначається, що документ про перехід права власності на нерухоме майно, є підставою для реєстрації прав на земельну ділянку у встановлених випадках. Таким чином законодавець розмежував підстави для реєстрації прав на земельну ділянку за певними правилами статті 120 Земельного кодексу із порядком набуття земельної ділянки із державної та комунальної власності у загальному порядку статті 118, 123, 128 Земельного кодексу.
Припинення договору оренди землі. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Стаття 7 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції виключає із підстав припинення договору набуття права власності іншою особою.
Аналізуючи законодавчі новели, можна зробити висновок, що встановлення нових правил є позитивними змінами щодо регулювання єдності земельної ділянки та нерухомості, адже це питання було одним із найпоширеніших у судовій практиці.
У разі виникнення правових питань звертайтесь за безоплатною правовою допомогою до Теофіпольського бюро правової допомоги з понеділка по п’ятницю з 09:00-18:00 год. за адресою: смт.Теофіполь, вул.Б.Хмельницького, 9, ІІ пов. та за тел.38(044)2-02-03.
